Tổng quan thị trường bất động sản du lich, nghỉ dưỡng: Vai trò, những nút thắt và giải pháp tháo gỡ

1. Tổng quan về BĐSDL

1.1. Năm (5) vai trò chủ yếu của BĐSDL:

Nằm giao thoa trong phạm vi giữa ngành kinh doanh bất động sản và du lịch nên BĐSDL đóng vai trò khá tích cực, cụ thể:

- Thúc đẩy phát triển ngành du lịch nhất là sau thời kỳ dịch bệnh, hoạt động du lịch chủ yếu tập trung cho hoạt động nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe và làm việc. Hoạt động du lịch năm 2019 mang lại doanh thu khoảng 9,2% GDP (với hệ số lan tỏa khoảng 1,6 lần) và Đảng, Chính phủ đã có định hướng phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn (doanh thu tương đương 15-17% GDP đến năm 2030). Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến hết tháng 9/2021, BĐSDL đã có 114.097 căn codotel và 24.399 villa đây là con số khá tích cực nếu so sánh với tổng số lượng buồng phòng khách sạn đã phát triển trong nhiều năm trở lại đây và lũy kế đến năm 2021 mới đạt khoảng 650.000 phòng. Như vậy mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng BĐSDL đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc.

- Góp phần phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực: Theo số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021 các dự án BĐSDL chủ yếu tập trung tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang), có tổng số 239 dự án BĐS du lịch trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Hầu hết các dự án BĐSDL thường tập trung tại các vùng du lịch trọng điểm góp phần tôn tạo cảnh quan du lịch. thiên nhiên, có giá trị thẩm mỹ, kinh tế cao.

- Tạo công ăn việc làm trong cả quá trình đầu tư cơ sở nghỉ dưỡng lẫn trong quá trình vận hành cơ sở du lịch. Theo TCTK, hết 4 tháng đầu năm 2022, đã có thêm 1.850 doanh nghiệp ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống được thành lập mới, tăng 16,2% và số lao động mới có việc làm đạt 8.300 người, tăng 6,2% so với cùng kỳ năm trước. Số doanh nghiệp dịch vụ việc làm, du lịch, dịch vụ hỗ trợ khác thành lập mới đạt 2.310 doanh nghiệp tăng 7%, số lao động đạt 13.360 người, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Số DN kinh doanh BĐS thành lập mới đạt 3.600 DN, tăng 32,2%; số lao động đạt 26.300 người, tăng 49% so cùng kỳ năm trước.

- Đa dạng hóa sản phẩm du lịch: BĐSDL tạo lập sản phẩm nghỉ dưỡng mới - là sự kết hợp giữa khách sạn và nhà ở như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse. Quá trình trải nghiệm BĐSDL đem lại cảm giác mới cho khách du lịch, cảm nhận sự tự do thoải mái hơn so với không gian gò bó của các mô hình khách sạn nghỉ dưỡng truyền thống.

- Đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, nhất là sau đại dịch, như nhu cầu nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng trong không gian tách biệt, độc lập nhằm giảm thiểu rủi ro tiếp xúc dẫn tới lây lan dịch bệnh, nhu cầu vừa làm việc vừa nghỉ dưỡng, làm việc từ xa. Những nhu cầu này có thể được đáp ứng thông qua phát triển lành mạnh BĐSDL.

1.2. Hệ thống pháp lý

Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐSDL đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Theo đó, trong từng giai đoạn phát triển, hoạt động BĐSDL sẽ được điều chỉnh bởi 01 hoặc nhiều luật liên quan như sau:

- Luật đất đai 2013: điều chỉnh trong giai đoạn bắt đầu hình thành BĐSDL, đó là công tác chuẩn bị đầu tư, tạo lập quỹ đất, đấu giá quyền sử dụng đất...v.v. Luật đất đai có quy định các loại đất được sử dụng cho từng mục đích cụ thể. Tuy nhiên, Luật không quy định rõ loại đất nào được dùng để xây căn hộ du lịch và dạng khác (condotel, officetel, shophouse). Trên thực tế, hiện nay đang áp dụng loại đất sử dụng cho mục đích sản xuất phi nông nghiệp, kinh doanh thương mại là những loại đất đã được sử dụng cho loại hình kinh doanh khách sạn, khu du lịch. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành công trình, nếu chủ đầu tư thực hiện việc bán condotel, shophouse… để sử dụng cho mục đích nhà ở thì sẽ vi phạm quy định của go88 game bài đổi thưởng do đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở. Ngược lại, chủ đầu tư sử dụng loại đất có mục đích để ở để xây dựng condotel, shophouse thì có thể bị coi là vi phạm go88 game bài đổi thưởng vì những loại hình này là loại hình kinh doanh du lịch không được xây dựng trên nền đất ở.

- Luật xây dựng 2014, 2020: là bộ luật chính điều chỉnh giai đoạn thực hiện đầu tư BĐSDL, trong đó cơ bản là quá trình tổ chức đầu tư xây dựng dự án. Luật xât dựng bao gồm các quy định, trình tự thủ tục xây dựng từ lập thẩm định dự án đầu tư, cấp phép xây dựng cho đến quá trình triển khai xây dựng và quản lý dự án. Tuy nhiên, cũng như các bộ luật khác hiện nay, Luật xây dựng chưa đề cập đến các dự án BĐSDL.

- Luật kinh doanh bất động sản 2014: quy định các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm mua bán, cho thuê, môi giới, tư vấn, quản lý và điều kiện kinh doanh, bán cho thuê nhà ở bất động sản hình thành trong tương lai…v.v. Đây là bộ luật chung bao trùm lên các hoạt động kinh doanh bất động sản và cũng không đề cập chi tiết đến hoạt động kinh doanh BĐSDL, nhưng thực tế hiện nay vẫn được mặc định là có điều chỉnh đến loại hình BĐSDL.

- Luật nhà ở 2014: về cơ bản không liên quan đến BĐSDL, tuy nhiên có nhiều quy định liên quan mà hoạt động BĐSDL phải thực hiện. Cụ thể BĐSDL phải thực hiện các quy định điều kiện BĐSDL đủ điều kiện tham gia giao dịch, các căn cứ để thực hiện các hoạt động mua bán và xác định, thẩm định hồ sơ pháp lý dự án; các quy định về thế BĐSDL.

- Luật du lịch 2017: không quy định về hoạt động đầu tư BĐSDL nhưng Luật du lịch đã lần đầu tiên trong hệ thống pháp lý Việt Nam có đề cập đến khái niệm căn hộ du lịch (condotel) - là 1 loại hình cơ sở lưu trú du lịch. Tuy nhiên, trên thực tế BĐSDL không được quản lý và định hướng phát triển bởi ngành du lịch.

Như vậy, có thể thấy việc chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có 5 điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình BĐS này: (i) chưa được định danh, (ii) chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; (iii) chưa được cấp GCN sơ hữu (sổ đỏ, sổ hồng..); (iv) chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; (v) chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các TCTD trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.

*TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV & Thành viên HĐTV Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia*

2. Tiềm năng và triển vọng phát triển BĐSDL

Trong năm 2021, do chịu tác động tiêu cực cùng ngành du lịch, nên không nhiều dự án BĐSDL được mở bán, thậm chí nhiều dự án cũ chịu áp lực giảm giá và có tính thanh khoản thấp. Tuy nhiên trong dài hạn, thị trường BĐSDL vẫn được đánh giá có triển vọng khả quan như sau:

- Thứ nhất, kinh tế đã và đang phục hồi từ quý 4/2021

Tính đến hết tháng 4/2022, nhờ việc Chính phủ nỗ lực, quyết liệt khôi phục, các hoạt động kinh tế - xã hội, kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều điểm sáng: tình hình dịch bệnh tiếp tục được kiểm soát, quá trình bao phủ vaccine được đẩy nhanh; tăng trưởng GDP phục hồi tốt với Quý 1/2022 đạt 5,03%; xuất, nhập khẩu 4 tháng đầu năm tăng 16%, cán cân thương mại thặng dư 2,53 tỷ USD; giải ngân FDI tăng trưởng khá đạt 5,92 tỷ USD, tăng 7,6% so với cùng kỳ năm trước; thu NSNN duy trì đà tích cực, bằng 45,7% dự toán năm và tăng 13,3% so với cùng kỳ năm trước; lãi suất và tỷ giá cơ bản ổn định; hoạt động DN khởi sắc hơn. Số DN thành lập mới trong cả 3 lĩnh vực liên quan (lưu trú – ăn uống, du lịch lữ hành, kinh doanh BĐS) tăng từ 11-32% so cùng kỳ. Số DN thuộc 3 lĩnh vực này quay trở lại hoạt động tăng 145-173% so cùng kỳ năm 2021.

Tăng trưởng GDP: năm 2022, dự báo kinh tế Việt Nam sẽ lấy lại đà phục hồi mạnh mẽ, nhờ độ baophủ vaccine cao, thay đổi chiến lược phòng chống dịch phù hợp, khôi phục các hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội trong điều kiện bình thường mới. Theo đó, tăng trưởng GDP có thể đạt khoảng 6-6,5% nếu Việt Nam thực hiện tốt Chương trình phòng, chống dịch, Chương trình phục hồi, phát triển KT-XH 2022-2023, và giảm thiểu rủi ro, tác động tiêu cực từ xung đột địa chính trị (kịch bản tích cực). Với KB cơ sở, tăng trưởng dự báo đạt 5,5-6%. Nếu không, chỉ có thể đạt 4,5-5% (kịch bản tiêu cực).

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI: năm 2022, vốn FDI đăng ký dự báo đạt 30-32 tỷ USD, tăng khoảng 5%; vốn FDI thực hiện sẽ tăng trưởng tốt, ở mức 15-20%, đạt mức 23-25 tỷ USD, nhờ trong nước dịch bệnh được kiểm soát, môi trường đầu tư - kinh doanh tiếp tục được cải thiện, các đối tác FDI chính của Việt Nam tiếp tục phục hồi. Tính hết 4 tháng đầu năm, đã có gần 1,8 tỷ USD vốn đăng ký mới và bổ sung đổ vào lĩnh vực BĐS, chiếm 19,7% tổng vốn FDI đăng ký vào VN.

Về tín dụng, năm 2022, dự báo tín dụng sẽ được mở rộng hơn, tăng 14-15%. Định hướng phát triển tín dụng của NHNN trong năm 2022 sẽ tập trung vào việc phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa để hỗ trợ phục hồi kinh tế (gói hỗ trợ lãi suất); thúc đẩy tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, đặc biệt là các dự án trọng điểm, có hiệu quả, chú trọng định hướng cơ cấu tín dụng phù hợp với chuyển dịch nền kinh tế.

- Thứ hai, ngành du lịch được Đảng và Nhà Nước đặc biệt quan tâm

Ngày 16/1/2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 08-NQ/TW về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Nghị quyết xác định chính thức mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội; có tính chuyên nghiệp, có hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật tương đối đồng bộ, hiện đại; sản phẩm du lịch có chất lượng cao, đa dạng, có thương hiệu, mang đậm bản sắc văn hóa dân tộc, cạnh tranh được với các nước trong khu vực. Ngày 6/10/2017, Chính phủ ban hành Nghị quyết 103/NQ-CP về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW nêu trên.

Ngày 22/1/2020, Thủ tướng CP ký Quyết định 147/QĐ-TTg ban hành Chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030, trong đó đặt mục tiêu tăng trưởng thu du lịch 12-14%/năm, đóng góp ngành du lịch lên đến 12-14% GDP năm 2025 và tăng 11-12%, đóng góp 15-17% GDP năm 2030. Đồng thời, trên cơ sở Nghị quyết số 50/NQ-CP ngày 20/5/2021 của Chính phủ về Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII; Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch cũng đã ban hành Chương trình hành động phát triển du lịch giai đoạn 2021–2025.

- Thứ ba, ngành du lịch đã mở cửa trở lại và có tín hiệu phục hồi nhanh

Việt Nam đã mở cửa du lịch quốc tế từ ngày 15/03 trong điều kiện bình thường mới, khi Việt Nam dần chuyển đổi thích ứng sông chung an toàn với dịch bệnh. Hết thàng 4/2022, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đã tăng vọt đạt gần 192,4 nghìn lượt người, tăng 184,7% so với cùng kỳ năm trước. Theo ghi nhận trong dịp Tết Nguyên đán đã có 6,2 triệu lượt khách du lịch trên cả nước còn trong kỳ nghỉ lễ Giỗ tổ Hùng Vương vừa qua các địa điểm du lịch nổi tiếng cũng đều kín khách, bên cạnh đó nhiều địa phương tiềm năng du lịch mới cũng có kết quả khá tích cực như Bình Định ghi nhận hơn 77.800 lượt khách đến tham gia, nghỉ dưỡng tại địa phương tăng 45% so với năm trước.

Hoạt động vận tải hành khách hết 4 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy dấu hiệu phục hồi. Vận tải hành khách đạt 1.224,8 triệu lượt khách vận chuyển, giảm 6,3% so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2021 tăng 3%), nhưng sẽ tiếp tục phục hồi.

Số lượng doanh nghiệp lưu trú - ăn uống, du lịch lữ hành, kinh doanh BĐS thành lập mới và quay trở lại hoạt động phục hồi nhanh như nêu trên.

- Thứ tư, pháp lý đang dần được tháo gỡ

Những tồn tại, hạn chế trong hệ thống pháp lý BĐSDL đã được các cơ quan quản lý Nhà Nước quan tâm và từng bước tháo gỡ về công tác quản lý, quy chuẩn, tiêu chuẩn và vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà. Cụ thể Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 về Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư với nội dung điều chỉnh cả đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác); Bộ Tài nguyên và Môi trường có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

- Thứ năm, CSHT được quan tâm phát triển

Chính Phủ luôn quan tâm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng và coi hạ tầng cơ sở là một trong ba khâu đột phá chiến lược. Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội có tổng quy mô 347 ngàn tỷ đồng, trong đó QH, Chính phủ dành 113,55 ngàn tỷ đồng tương đương 32,7% quy mô Chương trình để phát triển kết cấu hạ tầng. Đồng thời, để đẩy nhanh tiến độ các dự án đường cao tốc Bắc Nam, QH, Chính phủ cũng đã xem xét quyết định phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh của địa phương có đủ năng lực, kinh nghiệm quản lý làm cơ quan chủ quản thực hiện các đoạn tuyến cao tốc theo hình thức đầu tư công.

Việc tăng đầu tư công và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng cơ sở trọng điểm quốc gia sẽ tạo sức lan tỏa lớn cho phát triển kinh tế; trong đó chắc chắn sẽ góp phần thúc đẩy ngành du lịch cũng như BĐSDL phát triển mạnh trong tương lai.

- Thứ sáu, công tác quy hoạch được chú trọng hơn

Quốc Hội, Chính phủ cũng ngày càng quan tâm, chú trọng đến công tác quy hoạch, cụ thể ngày 19/4/2022, Thủ tướng cũng đã chủ trì họp Chính phủ để rà soát công việc liên quan đến Luật Quy hoạch nhằm tháo gỡ vướng mắc trong công tác quy hoạch theo hướng rút gọn các thủ tục. Theo đó, Chính phủ tiếp tục khẳng định vai trò quan trọng của quy hoạch và trình Quốc hội đề xuất điều chỉnh tiến độ lập quy hoạch; chọn một số quy hoạch ưu tiên, hoàn thành sớm phục vụ phát triển đất nước; cho phép lập đồng thời các quy hoạch; cho phép chọn tư vấn quy hoạch cấp quốc gia và quy hoạch vùng theo hình thức chỉ định thầu….v.v.

Cuối cùng, nhiều dự án BĐSDL có quy mô lớn bắt đầu có kế hoạch triển khai, đang mở bán trong năm 2022:

Cùng với quá trình mở của ngành du lịch, các dự án BDDSDL cũng bắt đầu khởi động trở lại và đang trở nên sôi động hơn tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Nhiều dự án BĐSDL có quy mô khá lớn được công bố thể hiện niềm tin của nhà đầu tư vào tương lai của thị trường. Cụ thể đầu tháng 3, tại Bình Định dự án khu du lịch Hải Giang Merry Land có quy mô 695 ha do Tập đoàn Hưng Thịnh phát triển đã được công bố ra thị trường; tổng mức đầu tư giai đoạn 1 của dự án lên tới 57.000 tỉ đồng (hơn 2,4 tỉ USD). Tại Bình Thuận, Tập đoàn Novaland cũng công bố dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng - du lịch - giải trí NovaWorld; dự án có quy mô 1.000 ha, với tổng mức đầu tư 5 tỉ USD. Tại Lâm Đồng, Lã Vọng Group công bố muốn làm dự án quy mô 1.865 tỷ đồng có tên Quần thể vui chơi giải trí làng Thụy Sỹ tại khu vực hồ Đa Khai (Đa Nhim Thượng)…v.v. Trong năm 2022 vẫn còn 13 dự án BĐSDL quy mô lớn trên 10 ha đang tiếp tục mở bán tại Hòa Bình, Quảng Nam, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang, Vũng Tàu…v.v.

Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng...

3. Một số tồn tại, hạn chế

Mặc dù triển vọng phát triển của BĐSDL là khá tích cực nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế và thậm chí là điểm nghẽn như sau:

- Về tư duy phát triển: một bộ phận không nhỏ vẫn coi BĐSDL, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là “con nuôi”, nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản.

- Về vấn đề pháp lý:

Thứ nhất, khái niệm BĐSDL vẫn chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng, kinh doanh BĐS và nhà ở, vì vậy lĩnh vực này vẫn chưa có nền tảng pháp lý rõ ràng để các chủ đầu tư căn cứ định hướng phát triển ổn định, bền vững.

Thứ hai, BĐSDL hiện nay chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau chủ yếu liên quan đến BĐS nhà ở, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, giám sát, sử dụng; vì vậy rất dễ dẫn tới thiếu chi tiết, cụ thể, phù hợp với đặc thù từng sản phẩm BĐSDL như Condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng khác với nhà ở. Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán, đồng bộ trong áp dụng của các cơ quan nhà nước, địa phương từ đó gây ra sự lúng túng trong quá trình xử lý công việc. Doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn, phức tạp do phải đối mặt các quy trình, thủ tục chưa rõ ràng. Các TCTD gặp rủi ro trong quá trình tham gia tài trợ vốn cho đầu tư phát triển BĐSDL cũng như xử lý nợ xấu liên quan.

Thứ ba, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, go88 game bài đổi thưởng hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án BĐSDL, từ đó thực tế đã xảy ra các tranh chấp giữa các bên không được giải quyết triệt để. Điều này có ảnh hướng tiêu cực đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường.

Thứ tư, nghiên cứu luật hoá một số loại hình đất mới (ví dụ như “đất ở không hình thành đơn vị ở”), cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương đã có những chủ trương, chính sách mở cửa rất trúng để thu hút kêu gọi đầu tư, nhưng quá trình thực thi còn chưa nhất quán thông suốt, thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể.

- Về quy hoạch và chính sách phát triển BĐSDL:

BĐSDL chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể mặc dù đây là lĩnh vực quan trọng đóng góp vào phát triển ngành du lịch, kinh doanh bất động sản và nền kinh tế nói chung. Bên cạnh đó BĐSDL cũng là một phân ngành của ngành du lịch là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn nhưng chưa được hưởng các ưu đãi như đối với những ngành kinh tế mũi nhọn khác.

Chưa có quy hoạch phát triển tổng thể BĐSDL với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường bất động sản, các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của BĐSDL trong tương lai.

- Hạ tầng dịch vụ chưa đồng bộ:

Do tốc độ phát triển các dự án BĐSDL nhanh, được xây dựng và hoàn thiện với chất lượng tiêu chuẩn du lịch 5 sao, dẫn tới hạ tầng cơ sở một số địa phương chưa theo kịp đặc biệt là những địa phương có năng lực kinh tế còn yếu, nguồn vốn ngân sách hạn hẹp. Trong các loại hình hà tầng cơ sở thì hạn chế nhất vẫn là hạ tầng giao thông do chi phí đầu tư cao và thời gian thi công kéo dài nên phần lớn các dự án BĐSDL đều không có hạ tầng giao thông đồng bộ cả về đường bộ, đường sắt và hàng không. Bên cạnh hạ tầng giao thông thì hạ tầng dịch vụ như dịch vụ viễn thông tại nhiều khu vực phát triển BĐSDL, đặc biệt là khu vực miền núi, các khu du lịch sinh thái vẫn chưa phát triển.

- Chất lượng nguồn nhân lực còn thấp, thiếu đội ngũ quản lý chuyên nghiệp:

Chất lượng nguồn nhân lực trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và vận hành BĐSDL đều có nhiều hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu sử dụng lao động thời vụ có trình độ thấp để tiết giảm chi phí. Trong lĩnh vực du lịch, tỷ lệ lao động được đào tạo đúng chuyên môn du lịch còn thấp, số lao động sử dụng thành thạo từ hai ngoại ngữ trở lên chỉ đạt khoảng 30%, số nhân viên sử dụng được các ngoại ngữ hiếm còn quá ít. Đội ngũ nhân lực làm việc trong lĩnh vực quản lý nhà nước còn mỏng, chỉ chiếm khoảng 1,9% so với nhân lực kinh doanh du lịch là 98,1% và còn thiếu kiến thức, kỹ năng quản lý bài bản.

4. Giải pháp

- Thứ nhất, thay đổi tư duy phát triển; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển BĐSDL, cần coi đây là một lĩnh vực kinh tế, kinh doanh, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, khách du lịch, vừa là cảnh quan, nghỉ dưỡng…v.v. Theo đó, cần lồng ghép chính sách phát triển BĐSDL trong các cơ chế, chính sách phát triển chung của ngành du lịch (BĐSDL cần được xem là một thành phần quan trọng trong ngành kinh tế mũi nhọn như du lịch). Xây dựng quy hoạch phát triển BĐSDL tổng thể dài hạn đặc biệt là những khu vực có lợi thế bờ biền đẹp của Việt Nam. Xem xét có chính sách ưu đãi phù hợp đối với BĐSDL như ưu đãi về đầu tư, tiền thuê đất, thuế…v.v..

- Thứ hai, sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho BĐSDL như:

(i) Định danh chính thức các loại BĐSDL trong luật kinh doanh BĐS, luật xây dựng;

(ii) Giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/ chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó. Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các DA BĐS nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút ngồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách.

(iii) Xem xét quy định chế tài cụ thể đối với chủ đầu tư và các bên liên quan trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết với nhà đầu tư trên thị trường;

(iv) khẩn trương tháo gỡ vướng mắc do thiếu đồng bộ, nhất quán hay cơ sở pháp lý. Theo đó, trong khi chờ Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật KD BĐS được sửa đổi (dự kiến 2023); cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay.

Lưu ý: GCN quyền sở hữu: có điều kiện (phù hợp với Luật XD, Luật KD BĐS, Luật Nhà ở…); cần có tiêu chí cụ thể thế nào là condotel, officetel, shopshouse?; cần làm rõ vấn đề sở hữu chung, riêng, như trường hợp nhà chung cư; điều khoản chuyển tiếp?

- Thứ ba, có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch; đẩy mạnh liên kết vùng;

Nghiên cứu xây dựng các quy hoạch, chiến lược phát triển đồng bộ các khu đô thị ven biển, khu đô thị sinh thái, khu du lịch trọng điểm gắn với hình thành trung tâm kinh tế biển mạnh, thúc đẩy đầu tư, phát triển hạ tầng khu vực ven biến.

Đẩy nhanh tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông, nhất là cao tốc Bắc – Nam, sân bay, đường sắt; tháo gỡ vướng mắc để phát huy hình thức hợp tác công – tư (PPP)...v.v.

- Thứ tư, tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực:

+ Xem xét, nghiên cứu đánh giá tổng thể hiện trạng nguồn nhân lực BĐSDL hiện nay. Xây dựng chiến lược phát triển nguồn nhân lực trong bối cảnh mới, tăng cường năng lực, khả năng thích ứng của nguồn nhân lực trong tương lai;

+ Xây dựng chương trình đào tạo nâng cao, tập trung cho đối tượng chính là cán bộ quản lý và lao động trực tiếp trong lĩnh vực BĐSDL; chuẩn hóa các chương trình, chứng chỉ hành nghề; nâng cao vai trò của Hiệp hội.

- Cuối cùng, quan tâm phát triển lành mạnh tài chính BĐS (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư…) phù hợp; cùng với việc xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường BĐS nói chung và BĐSDL nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực BĐS.