(Pháp lý) - Xác nhận nhiều quy định của go88 game bài đổi thưởng đất đai điều chỉnh công tác thu hồi, bồi thường đất có nhiều điểm tiến bộ, phát huy tác dụng trên thực tế, tuy nhiên PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Đại học Luật Hà Nội cho rằng vẫn còn quy định chưa chặt chẽ, thiếu sắc bén và đang bị “lợi dụng”. Đáng chú ý, cơ chế kiểm soát quyền lực trong lĩnh vực này còn hạn chế. Sửa đổi các quy định thiếu sắc bén này thế nào, Phóng viên Pháp lý đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Thị Nga.

Phóng viên: Thưa bà, là một chuyên gia về Luật Đất đai, bà đánh giá thế nào về những quy định về thu hồi, bồi thường, tái định cư về đất được quy định trong Luật Đất đai 2013?

PGS.TS Nguyễn Thị Nga: Luật Đất đai 2013 đã có những quy định khá rõ ràng về những vấn đề trên. Theo đó, Luật đã có sự phân loại mang tính chất tương đối trong việc Thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh (Điều 62); Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 63); Thu hồi đất do vi phạm go88 game bài đổi thưởng về đất đai (Điều 64); Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo go88 game bài đổi thưởng , tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65)... Trong đó có những quy định cụ thể về căn cứ thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi đất, tiếp đến là bồi thường, giải phóng mặt bằng, quản lý đất đã thu hồi, cưỡng chế thực hiện thu hồi đất (theo các Điều 63, 66, 67, 68, 69, 70...).

Tuy nhiên khi thực hiện các quy định trên trong thực tế thu hồi, đền bù đất phục vụ các dự án lại khiến dân khiếu kiện bức xúc nhiều vì cho rằng mục đích của nhiều dự án thiếu minh bạch. Điều này đã giúp không ít nhà đầu tư trục lợi. Bà có thể cho biết những biểu hiện cụ thể của hiện tượng này và theo bà có hiện tượng đó là do đâu?

Nếu nhà đầu tư, chứng minh được dự án của mình thuộc các hạng mục như Điều 61 và Điều 62 quy định thì nhà nước thu hồi đất và giao cho nhà đầu tư là hoàn toàn đúng.

Tuy nhiên, khuất tất thường ở phía sau khi nhà đầu tư lợi dụng các quy định của Luật để hưởng lợi. Theo đó, ban đầu nhà đầu tư sẽ lập dự án theo Điều 62, để nhà nước bằng quyền lực của mình áp giá bồi thường thu hồi đất để có lợi cho nhà đầu tư. Sau đó, nhà đầu tư chuyển đổi mục đích một phần hoặc toàn phần của dự án sang xây dựng trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí.

“Hậu” các dự án này, gây thiệt thòi cho người dân. Bởi đáng ra, với mục đích sau khi chuyển đổi của dự án thì nhà đầu tư muốn có đất để thực hiện dự án phải thông qua cơ chế, nhận chuyển nhượng, thuê lại, góp vốn theo điều 73 của Luật Đất đai thì nay, họ lại lợi dụng quy định tại Điều 62 để thu hồi đất rồi đền bù với giá rẻ.

Về nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, theo tôi đầu tiên là do kiểm soát quyền lực nhà nước trong lĩnh vực đó. Họ được quyền cấp phép đầu tư, hỗ trợ thu hồi đất nhưng lại không kiểm tra, thanh tra thường xuyên. Tiếp đó, là do kẽ hở của Luật, chính cơ quan nhà nước là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án ban đầu và cũng là cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh dự án. Ở đây thiếu đi sự kiểm soát quyền lực. Điều này dễ tạo điều kiện cho các cơ quan này và doanh nghiệp “giúp đỡ” nhau, làm lợi cho nhau.

Thực tế đó dẫn đến hiện tượng chính quyền, doanh nghiệp thu hồi đất của dân, đền bù giá rẻ mạt, nhưng sau đó lại phân lô, bán nền với giá cao ngất ngưởng khiến dân bức xúc khiếu kiện. Trong câu chuyện này, theo bà, chính quyền và doanh nghiệp có bị oan ?

Đó là vấn đề thường thấy trong thu hồi đất nông nghiệp. Tôi quan niệm đất thu hồi là loại nào phải trả nguyên giá trị của loại đất đó. Đất nông nghiệp mà nhà nước thu hồi thì phải trả mức giá đất nông nghiệp. Người dân không thể đòi hỏi, thu hồi đất nông nghiệp nhưng lại đòi hỏi mức đền bù mà doanh nghiệp sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Quá trình doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm gia tăng giá trị của đất thì phải công nhận cho doanh nghiệp vì doanh nghiệp trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã phải tốn chi phí cho lập dự án, làm hạ tầng, nộp thuế, phí cho nhà nước... thậm chí tốn thời gian mà thời gian với doanh nghiệp cũng là tiền.

Tuy nhiên, theo tôi cũng có những góc khuất trong vấn đề này. Đó là hiện tượng nhiều doanh nghiệp vừa giải phóng mặt bằng xong nhưng chưa tính toán đến việc đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng đã mua bán, chuyển nhượng, huy động vốn trái go88 game bài đổi thưởng gây bức xúc cho người bị thu hồi đất.

Vậy theo bà “chặn” những kẽ hở, nghịch lý trên bằng cách nào?

Kẽ hở ở đây là Luật đã thiếu những quy định chặt chẽ, thiếu quy định tạo cơ chế kiểm soát quyền lực. Điều này sẽ tạo điều kiện cho chính quyền và doanh nghiệp giúp nhau hưởng lợi. Hiện nay Luật mới quy định công khai minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng lại không công khai quy trình sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh dự án. Nên Luật cần sửa đối theo hướng quy định nếu nhà đầu tư muốn sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh dự án thì phải tiến hành minh bạch, công khai. Và với những trường hợp như vậy thì phải điều tiết lại lợi nhuận cho người dân bị thu hồi đất cho việc thực hiện dự án đó.

Đặc biệt, theo tôi cần phải siết lại trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan thanh tra trong việc kiểm tra doanh nghiệp về việc chấp hành go88 game bài đổi thưởng về đất đai, đầu tư. Cần giám sát chặt chẽ doanh nghiệp về thời gian, trình tự, nội dung của dự án. Và xử lý nghiêm khi phát hiện sai phạm.

Ngoài ra, xung quanh công tác thu hồi, bồi thường, đền bù về đất đai hiện nay, dân chủ yếu bức xúc vấn đề xác định giá đất. Có nhiều ý kiến cho rằng, khung giá đất do nhà nước quy định là thấp so với thị trường?

Theo tôi điều này rất khó chứng minh vì giá đất trên thị trường không có chuẩn. Cũng cần lưu ý, hiện nay khung giá đất mà UBND các tỉnh quy định không chỉ để bồi thường giải phóng mặt bằng mà điều tiết trong nhiều quan hệ như cứ để giao đất, cho thuê đất, nộp thuế đất, lệ phí trước bạ...

Như vậy, áp giá bồi thường chỉ là một căn cứ được áp dụng. Nếu đẩy giá trong khung giá đó lên thì dựa trên căn cứ đó để tính các nghĩa vụ cho gần 90 triệu dân nộp thuế hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác đối với nhà nước, thì người dân có chịu nổi không? Bởi vậy, theo tôi nhà nước phải đảm bảo công bằng, chính sách phải hợp lý trên bình diện chung.

Về mặt chính sách là như vậy nhưng bức xúc về giá bồi thường khi thu hồi đất là vấn đề của thực tế. Theo bà, nhà nước cần có những điều tiết gì để chính sách về giá bồi thường khi thu hồi đất giảm thiểu những bức xúc của dân?

Những bất cập phát sinh cần được điều chỉnh bằng chính sách chung của nhà nước với thị trường nhà và bất động sản. Theo tôi, hiện nay nhà nước đang cố gắng điều chỉnh thị trường bất động sản, giá nhà theo hướng tránh nhảy dù, tránh leo thang từ đó thanh lọc thị trường, tránh đầu tư ảo... Nó cũng giảm đi những bất cập về giá đất so với thực tế.

Tiếp đến, ngoài hỗ trợ về giá đất thì tùy theo tình hình của các địa phương, nên tính đến các phương án hỗ trợ cụ thể như hỗ trợ việc làm, hỗ trợ tái định cho người dân bị thu hồi đất.

Ngoài ra, có thể quy định bồi thường theo giá thị trường thông qua cơ chế định giá đất độc lập. Ở ta có chỉ định một trung tâm định giá đất nhưng giá mà trung tâm này đưa ra chỉ được coi là mức giá tham khảo, cuối cùng vẫn do nhà nước quyết. Ý kiến của cơ quan định giá chưa được xem trọng. Khi ý kiến của cơ quan định giá sai khác thì cơ quan nhà nước vẫn “cầm trịch” tức là quyết định.

Ở nhiều nước trên thế giới, họ có trung tâm độc lập định giá đất hoạt động rất chuyên nghiệp. Người được cấp chứng chỉ định giá đất phải được đào tạo 6 tháng liên tục, trải qua kỳ thi cấp quốc gia, thực tập trong 2 năm, tư vấn thành công cho 10 thương vụ thì mới được công nhận là chuyên gia thẩm định giá đất. Hiện nay, ở ta, người thẩm định giá đất chưa chuyên nghiệp. Theo tôi cần một lộ trình hợp lý để ta có thể xây dựng ngành định giá đất hợp lý hơn.

Cảm ơn bà đã dành thời gian trao đổi với Phóng viên Tạp chí Pháp lý.

Phan Tĩnh (thực hiện)